La diversa natura del credito prededucibile, privilegiato o privilegiato ex art. 2770 c.c.

Il Procuratore Generale della Corte di Cassazione (dott. Giovanni Battista Nardecchia) ha escluso che agli oneri condominiali maturati nel corso dell’esecuzione immobiliare individuale possa essere riconosciuto il beneficio della prededuzione o il privilegio ex art. 2770 c.c.

Commento legale dei nostri esperti

La fattispecie posta all’attenzione degli Ermellini deriva dalla seguente scansione degli eventi:
• il G.E. in sede di riparto non attribuiva né la prededuzione né il privilegio ex art. 2770 c.c. al credito vantato dal Condominio verso l’esecutato a titolo di oneri condominiali;
• il piano di riparto veniva impugnato ex art. 617 c.p.c. e la relativa opposizione veniva respinta dal Tribunale;
• il Condominio proponeva ricorso in Cassazione affinché venisse riconosciuta la prededuzione o il privilegio ex art. 2770 c.c..
Il Condominio argomenta la natura preceducibile del credito sulla base del disposto dell’art 30 L. 220/2012 secondo cui: «i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali».
La Giurisprudenza ha già riconosciuto in passato la natura prededucibile del credito derivante dalle spese condominiali sostenute dal Curatore fallimentare quale custode dell’immobile del debitore fallito (Cass. 7756/1997).
Ad avviso del ricorrente il credito per il pagamento degli oneri condominiali effettuati dal Condominio (o in generale da un creditore) sarebbe prededucibile al pari di quanto accade per il Curatore fallimentare.
Ad avviso del Procuratore Nardecchia tale prospettazione non merita accoglimento in ragione della natura della natura giuridica della prededuzione.
La prededuzione si differenzia dal privilegio in ragione del fatto che, mentre quest’ultimo costituisce un titolo di preferenza sostanziale, legato alla natura del credito, la prima è un titolo di preferenza processuale legato alla sussistenza della procedura.
Il credito è prededucibile in ragione della strumentalità della spesa sostenuta per la procedura stessa. La prededuzione quindi nasce e muore assieme alla procedura mentre il privilegio esiste indipendentemente dalla procedura stessa.
Da ciò si comprende perché le spese condominiali sostenute dal Curatore siano prededucibili: il curatore, subentrando nell’universalità dei rapporti giuridici del fallito, che viene spossessato dei suoi beni, paga gli oneri condominiali in quanto la procedura si è sostituita al fallito. Ne consegue che la spesa anticipata ha natura prededucibile perché è al servizio della procedura.
Nelle ipotesi di esecuzione individuale invece, il debitore esecutato continua ad essere titolare del bene espropriato con la conseguenza che il pagamento degli oneri condominiali da parte del creditore non costituisce un credito funzionale alla corretta esecuzione della procedura. Soggetto obbligato è il debitore, non la procedura.
In difetto di detta strumentalità non può quindi parlarsi di prededuzione al pari di oneri condominiali anticipati dal Curatore nell’ambito del fallimento.
Resta quindi da capire se le spese condominiali anticipate dal creditore possono rientrare tra «le spese di giustizia fatte per atti conservativi o per l’espropriazione di beni immobili nell’interesse comune dei creditori» che «sono privilegiati sul prezzo degli immobili stessi» ex art. 2770 c.c..
La risposta al quesito non può che essere negativa in quanto sono privilegiati ex art. 2770 c.c. i crediti per le spese sostenute da Custode o creditore procedente al fine di mantenere in esistenza il bene immobile o evitarne il crollo o il perimento; in atri termini, se la spesa sostenuta non è funzionale alla conservazione dell’integrità del bene immobile, il relativo credito non è privilegiato ex art. 2770 c.c..
La ratio della norma di cui all’art. 2770 c.c. è quella di accordare una preferenza sostanziale al credito sorto in favore dell’interesse comune dei creditori. In virtù di dette premesse il credito per le spese sostenute per gli oneri condominiali a carico del debitore non può essere prededucibile, difettando questo nesso di funzionalità all’interesse dei creditori.
Appurato quindi che, con riferimento al pagamento degli oneri condominiali:
(i) non può parlarsi di prededuzione al pari di quanto avviene nelle ipotesi di pagamento degli oneri condominiali da parte del Curatore fallimentare;
(ii) non può parlarsi di privilegio ex art. 2770 c.c. in quanto la relativa spesa non è funzionale all’interesse comune dei creditori, il Procuratore Nardecchia conclude per il rigetto del ricorso nonché per l’enunciazione del principio di diritto supra citato.

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